Augustus 2011: Israeli’s demonstreren in Tel Aviv voor betaalbare woningen. Foto: Wikimedia Commons / Avivi
Zes jaar geleden gingen Israeli’s massaal de straat op om te demonstreren tegen de torenhoge huizenprijzen. Het thema kwam daarmee centraal te staan op de politieke agenda. Toch is de situatie sindsdien nauwelijks verbeterd: woningen in Israel worden steeds duurder. Hoe kan deze trend worden gekeerd?
Israel en Nederland zijn duizenden kilometers van elkaar verwijderd, maar op sommige vlakken zijn er opvallende gelijkenissen. Op het gebied van wonen, bijvoorbeeld. Mensen in Amsterdam die last hebben van de torenhoge woningprijzen, kunnen zich troosten met de gedachte dat zij niet de enige zijn. Ook Israeli’s worden namelijk geconfronteerd met huizenprijzen die voor de meeste mensen nauwelijks betaalbaar zijn. Wonen in Tel Aviv is zelfs duurder dan in Amsterdam, en dat terwijl het gemiddelde inkomen in Israel een stuk lager is dan in Nederland. Een driekamerappartement in Tel Aviv kost gemiddeld zo’n 800 duizend euro – een astronomisch bedrag voor de meeste Israeli’s.
Protesten
In juli 2011 – precies zes jaar geleden – kwam de ontevredenheid over de hoge huizenprijzen tot een kookpunt: in Tel Aviv gingen Israeli’s massaal de straat op om te demonstreren voor betaalbare woningen. Duizenden demonstranten bivakkeerden in tenten op Rothschild Boulevard om een statement te maken tegen de hoge kosten van basale voorzieningen. Het protest breidde zich al snel uit naar andere Israelische steden, en werd gesteund door Israeli’s van alle achtergronden. Links, rechts, seculier, religieus: de demonstranten vormden een dwarsdoorsnede van de Israelische maatschappij.
Dankzij de protesten kwam de woonkwestie centraal te staan op de Israelische politieke agenda. Plotseling beloofden alle politici de huizenprijzen aan te pakken. Vooral middenpartijen als Yesh Atid (van Yair Lapid) en Kulanu (van Moshe Kahlon) profileren zich op dit economische thema, waarmee zij een aanzienlijk deel van de Israelische kiezers voor zich hebben weten te winnen. Inmiddels investeert de regering – die in Israel eigenaar is van de meeste bouwgrond – in grote bouwprojecten om het woningaanbod te vergroten. Ook worden stukken grond met korting verkocht aan projectontwikkelaars, die in ruil daarvoor de gebouwde woningen voor een lagere prijs moeten verkopen.
Recordstijging
Ondanks deze inspanningen bleven de huizenprijzen in rap tempo stijgen. Van 2006 tot 2016 stegen de huizenprijzen in Israel met 82,1 procent – gecorrigeerd voor inflatie. De nominale prijzen (dus zonder het effect van inflatie mee te nemen in de berekening) stegen zelfs met 118 procent. Alleen in Hong Kong stegen de prijzen nóg harder. Het leidt ertoe dat Israeli’s een zeer groot deel van hun inkomen kwijt zijn aan het betalen van de huur. Een eigen huis kopen is voor veel mensen al helemaal onbereikbaar. Als Israeli’s al overgaan tot de aanschaf van een eigen huis, kan dat vaak alleen door het afsluiten van een zeer hoge hypotheek. De hoge huizenprijzen vormen daarmee een enorm risico voor de stabiliteit van Israels financiële sector: leningen voor huizen en bouwprojecten vormen meer dan de helft van alle uitstaande krediet in Israel.
Dat betekent dat de banken een gigantische klap krijgen als de prijzen plotseling sterk zouden dalen, vergelijkbaar met de kredietcrisis in de VS in 2008. De Israelische regering heeft dus een dilemma: aan de ene kant wil de regering zorgen dat de huizenprijzen omlaag gaan zodat Israeli’s niet langer gebukt gaan onder onbetaalbare woonlasten. Aan de andere kant wil de regering niet dat de financiële sector in gevaar komt, en moeten de huizenprijzen dus niet ál te sterk dalen. Shai Babad, directeur-generaal van het Israelische ministerie van financiën, zegt dat de economie een prijsdaling van 15 procent aankan, maar een daling van 50 procent zou een financieel drama kunnen betekenen.
Stabilisering
Gelukkig lijkt de Israelische woningmarkt zich te stabiliseren: de prijzen stegen in het eerste kwartaal van 2017 nog steeds, maar niet meer zo snel als eerst. Dit leidt ertoe dat investeerders minder interesse hebben om hun geld in Israelisch vastgoed te steken. De afgelopen tien jaar werden veel huizen gekocht door investeerders, die wilden verdienen aan de snelle prijsstijging. Door de vele investeerders stegen de huizenprijzen nóg sneller. Nu de prijzen minder sterk stijgen, is het minder aantrekkelijk geworden om te investeren in Israelisch vastgoed. Het is de verwachting dat de huizenprijzen daardoor zullen dalen, zeker als investeerders hun Israelische vastgoed gaan verkopen.
Dat is goed nieuws voor Israeli’s die een eigen huis willen kopen, maar minder goed nieuws voor mensen die op zoek zijn naar een huurwoning. Veel investeerders verhuren de panden die zij in Israel bezitten. Als zij deze woningen verkopen, neemt het aantal huurwoningen dus af.
Toch is het volgens Yoel Naveh, hoofd-econoom van het Israelische ministerie van financiën, onwaarschijnlijk dat er grote veranderingen aankomen op de woningmarkt: “Ik denk dat de markt zich zal stabiliseren en misschien gaan de prijzen wat omlaag. Maar de vraag in Israel blijft groot.”